2025 토지거래허가구역 실거주 조건 및 허가 기준 총정리: 강남·서초·송파·용산 거래 전 꼭 확인하세요!
✅ 토지거래허가구역 지정 배경과 기본 요건
2025년 3월 24일부터 9월 30일까지, 서울 강남·서초·송파·용산구 일대 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 지정 목적은 다음과 같습니다.
- 투기 방지 및 실수요자 보호
- 가격 안정화
- 시장 과열 억제
따라서 해당 구역에서 일정 규모 이상의 토지 또는 주택을 매매하려면 관할 구청장의 허가를 사전에 받아야 합니다. 허가 없이 계약을 진행하거나, 허가 요건을 위반할 경우 계약은 무효 처리되며 형사 처벌 또는 과태료 부과가 이루어질 수 있습니다.
허가 대상 면적 기준:
- 주거지역: 6㎡ 초과
- 상업지역: 15㎡ 초과
🏠 [1] 주택 취득 후 실입주 시기: 허가일로부터 4개월 내 입주 계획 필수
토지거래허가구역 내 주택을 취득할 경우, 최소 2년간 실거주해야 합니다. 다만 실제 매수 이후 등기까지 시간이 소요되는 점을 고려하여, **“허가일로부터 4개월 이내 입주 계획”**이 있어야 허가가 승인됩니다.
📌 실무 예시
- 가능한 경우: 허가 후 3개월 내 잔금 및 입주 예정 → 실거주 확정 → 허가 승인
- 불가한 경우: 입주 계획 없음 / 전월세 목적 매수 → 실거주 요건 미충족 → 허가 불가
💡 단, 질병, 해외근무, 긴급 이사 지연 등의 불가피한 사유는 관할청의 판단 하에 예외로 인정될 수 있습니다.
🏠 [2] 기존 주택 보유자의 신규 주택 매입: 6개월 내 기존 주택 처분 계획 필수
기존에 주택을 보유한 경우에도 실거주 목적이라면 허가 신청이 가능합니다. 단, 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 거주 목적의 명확한 소명
- 기존 주택의 매매 혹은 임대 등 처분 계획 명시
- 6개월 이내 처리 계획 제출
📌 실무 예시
- 가능한 경우: "자녀 교육 문제로 송파구로 이주 필요, 기존 주택 3개월 내 매매 예정" → 허가 승인 가능
- 불가한 경우: "기존 주택 임대 유지 예정, 새 주택은 세컨드 하우스 용도" → 실거주 목적 불분명 → 허가 불가
💡 중요 포인트: 기존 주택을 ‘임대’하더라도 거주 목적이 명확하다면 가능하지만, 관할청이 이를 수용할지 여부는 구체적 계획과 해석에 따라 달라질 수 있습니다.
🧾 [3] 입주권과 분양권, 토지거래허가 대상일까?
입주권과 분양권은 헷갈리기 쉬운 항목입니다. 기준을 명확히 알아둬야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.
✅ 입주권
- 토지거래허가 대상 포함
- 특히 관리처분계획 인가 이후의 입주권은 철거 전·후 무관하게 허가 필요
✅ 분양권
- 최초 분양자: 허가 대상 아님
- 전매 목적 제3자 거래: 허가 대상 포함
📌 실무 예시
- 입주권 취득자: “한남3구역 입주권 매수” → 허가 필수
- 분양권 최초 계약자: “청약 당첨자” → 허가 불필요
- 분양권 전매자: “분양권 프리미엄 거래” → 허가 필요
🧾 [4] 입주권 및 분양권 거래 시 허가기준: 2년 실거주 계획서 및 확약서 필요
입주권 및 분양권도 일반 주택처럼 2년 실거주 의무가 부여됩니다. 특히, 입주권의 경우 준공 전 실입주가 불가능하므로, ‘입주 예정 시점과 2년 실거주 계획’을 포함한 확약서 제출이 필수입니다.
📌 관할청 심사 기준
- 입주 예정 시기 명확한가?
- 실제로 2년 이상 실거주 가능한 환경인가?
- 실거주 목적이 투기적 목적이 아님을 증명할 수 있는가?
💡 서류 준비 시 ‘실거주 계획서 + 확약서 + 기존 주택 현황 자료’를 함께 제출하는 것이 허가 심사에 유리합니다.
🏢 [5] 관리처분계획 인가 이후 실거주 의무 이행 방법
관리처분계획 인가 이후 입주가 수년 뒤로 예정되는 경우가 많기 때문에, 실거주 요건은 조금 더 유연하게 적용됩니다.
📌 실거주 기간 합산 인정
- 입주 전 거주기간 + 입주 후 거주기간 = 총 2년 이상이면 실거주 의무 충족
📌 실무 예시
- 예시1: 철거 전 1년 거주 + 입주 후 1년 거주 → 요건 충족
- 예시2: 철거 후 입주 전 → 향후 2년간 실입주 확약서 제출 → 허가 승인 가능
💡 예: 한남3구역 입주권을 매수할 경우, 2029년 입주 예정 → 2031년까지 2년 실거주 확약 필요
✅ 요약: 토지거래허가구역 내 거래 시 핵심 체크리스트
항목 허가 요건
| 실거주 의무 | 2년 필수 |
| 입주 계획 | 허가 후 4개월 내 입주 |
| 기존 주택 보유자 | 6개월 내 처분 계획 제출 |
| 입주권 | 허가 대상 (인가 이후 반드시 필요) |
| 분양권 | 최초 분양자 제외, 전매 시 허가 필요 |
| 실거주 입증 | 확약서 + 입주 시기 명시 + 기존 주택 자료 제출 |
🚨 허위 계획 제출 시 처벌
관할청은 허가 이후에도 실거주 실태조사를 강화하겠다고 밝혔습니다. 실거주하지 않거나 허위로 입주계획서를 제출할 경우, 다음과 같은 제재가 따릅니다.
- 허가 취소 및 계약 무효
- 과태료 부과
- 추후 거래 제한
실제로 2023~2024년에도 서울 강남권에서 허위 실거주 목적 계약에 대한 다수의 허가 취소 사례가 발생했습니다.
✍️ 마무리하며: 실수요자 중심 부동산 정책의 핵심 메시지
이번 토지거래허가제는 정부가 서울 핵심지역의 부동산 거래에 대해 실수요자 중심의 정책 방향을 명확히 했다는 것을 보여줍니다. 강남 3구와 용산처럼 입지가 뛰어난 지역일수록 투기 수요가 몰리기 쉬운데, 이를 차단하고 실거주자 중심 시장으로 전환하겠다는 강한 의지가 담겨있습니다.
👉 따라서 단순한 매수 계획이 아닌, 실거주 계획이 명확하고 실행 가능한 경우에만 거래를 진행하시길 권장드립니다.
👉 또한, 매도자·중개업자 역시 허가 조건을 꼼꼼히 파악하고 계약 구조를 사전에 검토해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.