2025년 주택임대소득 과세 기준 총정리

 

1주택자는 비과세? 3주택 이상은 간주임대료까지 따져야 할까?

부동산에 관심이 있는 분들이라면 한 번쯤 들어봤을 ‘주택임대소득’. 특히 최근 몇 년간 부동산을 투자나 노후대비 수단으로 삼는 분들이 많아지면서, 집을 여러 채 보유하고 월세나 전세를 놓는 경우가 늘어났습니다. 하지만 임대를 통해 수익을 얻는다면 단순히 ‘생활비 보조’로 끝나는 것이 아니라, 반드시 세금 문제도 함께 고려해야 합니다.

특히 2025년 종합소득세 신고 시즌을 맞이해 ‘나는 과세 대상인지’, ‘간주임대료까지 계산해야 하는지’ 정확히 알아두는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 2025년 기준 주택임대소득 과세 기준을 정리해드립니다. 1주택자부터 다주택자까지, 그리고 월세 외 보증금·선세금까지 꼼꼼히 짚어봅니다.

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✔️ 주택임대소득이란?

**‘주택임대소득’**은 소득세법상 사업소득으로 분류됩니다. 간단히 말하면, 거주용 주택을 타인에게 임대함으로써 얻는 수입이 모두 이에 해당합니다.

이러한 임대소득은 ‘업종코드’에 따라 다음과 같이 분류됩니다.

업종코드 세분류 기준

701101	고가주택임대	기준시가 12억 원 초과
701102	일반주택임대	기준시가 12억 원 이하
701103	장기임대 공동·단독주택	국민주택 규모 5호 이상, 5년 이상 임대
701104	장기임대 다가구주택	동일 기준 적용

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✔️ 과세 대상이 아닌 경우 (비과세 요건)

주택임대소득이라 하더라도 모든 경우에 세금을 내야 하는 것은 아닙니다. 다음 요건에 해당한다면 비과세를 받을 수 있습니다.

✅ 1주택 소유자

• 국내에 있는 주택
• 기준시가 12억 원 이하
• 월세, 전세 소득이 있더라도 비과세

※ 단, 고가주택(기준시가 12억 초과)이나 해외소재 주택은 예외로 과세 대상입니다.

✅ 일정 소득 이하

• 2014년~2018년 귀속분까지는 연 임대소득 2,000만원 이하면 비과세가 가능했습니다. 현재는 주택 수와 함께 고려됩니다.

✅ 장기임대주택 등록

• 공공기관에 등록된 장기임대주택의 경우 일부 비과세 혜택이 있습니다.

✅ 소형주택 특례 (2026년 12월 31일까지 한시 적용)

• 주거전용면적 40㎡ 이하
• 기준시가 2억원 이하
• 주택 수 산정에서 제외

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✔️ 주택 수에 따라 달라지는 과세 기준

주택임대소득 과세의 핵심은 ‘보유 주택 수’입니다. 몇 채를 보유하고 있는지에 따라 과세 여부와 세액 산정 방식이 달라집니다.

✅ 1주택 소유자

• 일반적으로 비과세
• 단, 고가주택(12억 초과)이나 해외 주택은 과세

✅ 2주택 소유자

• 일정 요건 충족 시 비과세 가능
• 예: 소형 주택 1채 + 일반 주택 1채인 경우 일부 비과세 가능

✅ 3주택 이상 소유자

• 모든 임대소득 과세
• 보증금에 대한 간주임대료까지 포함되어 세금 부과

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✔️ 총수입금액에 포함되는 항목들

단순히 ‘월세 수입’만이 과세 대상이 아닙니다. 다음 항목들도 주택임대소득에 포함됩니다.

📌 월세

• 월 단위로 받는 임대료

📌 선세금

• 계약 체결 시 몇 개월 치를 미리 선납받은 경우
• 해당 연도에 해당하는 기간만 수입으로 간주

예: 12개월 계약 중 2025년이 6개월 포함 → 6/12만큼 수입으로 계산

📌 간주임대료

• 3주택 이상 보유자의 경우, 보증금이 3억원 초과 시 초과분에 대해 ‘추정 임대소득’을 계산해 과세

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✔️ 간주임대료란? (보증금에 대한 과세)

간주임대료는 월세가 아니라 보증금에 대한 추정소득입니다.
이는 3주택 이상 보유자에게만 해당되며, 보증금 총액이 3억원을 초과할 경우 초과 금액에 대해 가상의 이자 수익을 계산해 세금이 부과됩니다.

✅ 계산식 (2024년 귀속 기준)

(보증금 합계 - 3억원) × 적수(일수) × 60% × (정기예금이자율 ÷ 365)

• 정기예금 이자율: 3.5%
• 윤년인 경우: 366일로 나눔

※ 단, 보증금이 많은 순서로 3억 원까지는 비과세이며, 초과분부터 과세

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✔️ 주택 수 계산 시 주의할 점

주택 수는 단순히 등기부상 보유 개수만 따지지 않습니다. 다양한 변수가 반영됩니다.

사례 계산 방식

다가구주택	구분등기 없음: 1채로 계산 / 구분등기 있음: 각각 별도 주택으로 계산
공동소유 주택	지분이 가장 큰 사람의 명의로 1채로 간주단, 600만원 이상 수입 or 고가주택 30% 이상 지분 보유 시 지분자도 포함
전세·월세 준 임차인	전대(재임대)할 경우 임차인도 주택 수에 포함될 수 있음
부부 각각 주택 보유	합산하여 주택 수 계산 (중복 시 지분 큰 자 기준)

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✔️ 종합소득세 신고 시 꼭 체크할 항목들

2025년 5월 종합소득세 신고 시에는 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.

🔎 내가 소유한 주택은 총 몇 채인가?
🔎 해외소재 또는 고가주택(기준시가 12억 초과)은 있는가?
🔎 3채 이상 보유 시 보증금 총합이 3억원을 넘는가?
🔎 간주임대료를 정확히 계산하고 신고했는가?
🔎 선세금은 해당연도 기준으로 안분하여 신고했는가?

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✔️ 종합소득세 신고 방법

주택임대소득은 ‘종합소득세’ 항목 중 하나로, 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 홈택스 또는 ARS, 세무서 방문을 통해 신고 가능합니다.

국세청 홈택스에선 **‘종합소득세 신고 도움 서비스’**를 통해 본인의 임대소득 정보, 간주임대료 자동 계산 등 맞춤형 신고를 지원받을 수 있습니다.

단, 간편장부 대상자나 기장의무자에 따라 계산 방식, 필요경비 인정 범위가 달라지므로, 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

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✔️ 마무리 정리

주택임대소득 과세는 단순히 ‘집을 몇 채 가졌느냐’가 아니라, 집의 종류, 보증금 규모, 소득 형태까지 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다. 특히 3주택 이상 보유자는 간주임대료로 인해 생각보다 세금 부담이 커질 수 있습니다.

2025년부터는 국세청의 주택임대소득 자동 수집 및 비교 신고 기능도 더욱 정교해지고 있기 때문에, 미리 정확하게 판단하고 준비하는 것이 불이익을 피하는 지름길입니다.

혹시라도 계산이 복잡하거나 기준이 애매하다면, **국세청 홈택스 상담센터(126)**나 가까운 세무전문가의 자문을 통해 도움을 받는 것을 추천드립니다.

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